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上市房企囊中正羞涩

发布时间:2019-11-14 10:37:03 编辑:笔名

“房地产板块”,一直是众多股票投资者持续关注的热点。大小股东们都时刻在意着这些房地产上市公司的健康状态。最新一份研究报告认为,目前中国房地产上市公司依然面临资金压力。其实自2008年以来,由于房地产市场步入调整期,房地产公司资金压力普遍加大。研究还表明,房地产上市公司现金持有量与当期到期负债缺口正在加大,净负债率走高,偿债风险不容忽视。同时,现金流量净额大幅降低,整体资金压力明显加大。

“资金缺口”普遍来袭

“中国房地产上市公司的资金偿债压力在逐步加大。”此结论来源于6月6日由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究中心、中国指数研究院联合发布的《2009中国房地产上市公司10强研究报告》。其研究者遴选总资产规模 00亿元以上的12家企业作为样本,对其2006-2008年的资金状况进行对比分析认为,由于上市公司现金流量净额大幅下降,整体资金压力已明显加大。与此同时,由于现金持有量与当期到期负债缺口正在加大,净负债率走高,偿债风险也不容忽视。

“为什么说现金持有量和到期负债缺口在加大?”清华大学房地产研究所所长刘洪玉通过关键数据阐释,“现金和当期到期负债比例的比值出现比较明显的下降,说明净负债率的水平在上升,从现金和现金等价物小于公司到期负债数量衡量,2008年实际上比2007年增加了很多家。另外上市公司现金和当期到期负债比值有较大下降,2007年,沪深上市公司从1.01下降到0.07,香港上市公司从1.87下降到1.17,这实际表明了资金缺口还是在放大。”

不过,根据2009年第一季度的相关数据来看,情况稍有改观。以万科为例,今年第一季度末,其持有货币资金269.2亿元,较去年末增长 4.8%。该季度当期到期负债为187. 亿元,增长率为4.8%,短期偿债能力大为提升。

整体资金压力考验房企

众所周知,良好的资金流状况是公司持续稳健经营的重要保障,在2008年末,沪深房地产上市公司中有70家的现金流表现为净流出,占分析样本总数60.87%;而远赴香港上市的公司中有18家的现金流同为净流出,占分析样本64.29%。由此可知,房地产上市公司的总体状况是:现金流较为紧张。

上述报告显示,2008年12家公司样本中只有5家净现金流大于零。而在2006、2007每年都有9家公司净现金流为正数。

研究者认为,由于企业应对市场形势变化,开发节奏放缓,经营性资金需求减弱导致融资降低;另外也说明融资金额难度加大,融资活动产生的现金流净额相应缩减。因此,代表企业依赖融资现金流入获得净现金流的状况依然没有改变,对企业来说便意味着较高风险。

不过,通过最新数据的对比,房地产上市公司的资金压力已稍有缓解。据悉,2009年第一季度以来,由于市场销售复苏带来销售回款大增,同时又放缓拿地和开工步伐,沪深房地产上市公司经营活动带来的现金流入达到62.9亿元。这是今年来首次为正。沪深房地产上市公司一季度净现金流为207.0亿元,而在2007年和2008年的一季度分别为14.6亿元和61.2亿元,表明经营活动由现金净流出转变为现金净流入。这意味着,由经营活动所带来的现金流出转为流入,企业资金压力得到一些缓解。

上市房企多重融资秘道

■ 本报记者 孙维晨 发自北京

尽管摆在上市房企面前的是资金状况日趋紧张、融资压力加大的现实;背后是资本市场IPO的紧密封锁。在“腹背受敌”的夹缝中,“精明”的开发商仍然探出多重融资秘道。

发行公司债便是其一。2008年,金地集团首先拉开房地产企业发行公司债的序幕:发行8年期债券,融资12亿元,票面利率为5.50%。随后,万科、保利地产等公司也接连顺利完成公司债发行。

有研究者表示,虽然公司债的融资规模无法与增发等股权融资方式相比。但是,发债的方式更加灵活,其发行程序简单。相较银行贷款,公司债具有周期长、利率锁定的特点,在通胀情况下其成本更低且灵活。

长期关注房地产市场的国巨创业投资总裁、首席经济学家孙飞对上市房企融资渠道颇感兴趣:“上市房地产企业本身可用融资渠道就多。因此必须多元化,而非单一化。”

孙飞认为,上市房企除了发行公司债以外,还可通过借壳上市、信托、私募股权投资等方式融资。以借壳上市为例,一些实力较强的区域性地产公司已经借壳登陆资本市场。2009年 月,SY东源控股股东便与金科投资签订股份转让协议。金科投资收购来自ST东源转让的1 .42%股权。目前,金科集团仍在继续推进资产重组,将地产业务注入ST东源。

由于借壳过程较为复杂,且对于综合实力要求较强,因此有房企只能“望壳兴叹”。

由此可见,上市房企并不能适用任何一种融资渠道。比如在资金匮乏的今天,信托融资就不适合这些“精明”的房地产商。一直从事信托研究的孙飞告诉记者:“尽管信托融资较为灵活简易,不用披露相关信息。但是其付出成本要比其他手段高一些。”毫无疑问,此时资金尚紧的上市房企必将选择成本低廉的融资手段。

因此,面对发债、借壳、股权转让、合作开发以及大股东注资等融资渠道的选择,“企业要根据自身情况,在不同时期选择不同的融资渠道。”孙飞说。

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